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Das Betriebskostenrecht hat sich seit der letzten Auflage im Jahre 2009 nicht nur durch die Rechtsprechung entwickelt. Auch der Gesetzgeber hat zum 1.5.2013 mit dem Mietrechtänderungsgesetz jedenfalls für einen Teilbereich der Betriebskosten neue Maßstäbe gesetzt. Denn nun kann durch § 556c BGB, der seit 1.7.2014 gilt, das Wärmecontracting umfassend eingeführt werden, wobei die in der Wärmelieferungsverordnung enthaltenen Modalitäten berücksichtigt werden müssen.

Mit Rücksicht darauf wurden im Lexikonbereich neue Begriffe eingeführt und erläutert. Im Übrigen wurden die Erläuterungen der Entwicklung der Rechtsprechung angepasst, um ein umfassendes Bild zu vermitteln. Ziel des Werks bleibt es nach wie vor, für Vermieter und Mieter die Abrechnung von Betriebskosten zu erleichtern bzw. die Prüfung in angemessener Zeit vollziehen zu können.

Abflussprinzip

Nach dieser Methode zur →Kostenerfassung werden nur die Zahlungen des Vermieters, die während der Abrechnungsperiode auf die Betriebskosten geleistet wurden, in der Abrechnung berücksichtigt. Das Abflussprinzip ist grundsätzlich bei der Jahresabrechnung einer →Eigentümergemeinschaft anzuwenden, kann aber auch ohne besondere Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien gelten. Solange nicht gegenüber dem Mieter einer Eigentumswohnung abzurechnen ist, herrscht in der mietrechtlichen Praxis das →Leistungsprinzip vor, das jedenfalls bei einem Mieterwechsel zu gerechteren Ergebnissen führen kann, weil der Mieter nicht mit Kosten belastet wird, die für die Zeit nach seinem Auszug aufgewendet werden. Ein solcher Einwand ist aber nur relevant, wenn der Mieter erheblich benachteiligt ist.

Der Vermieter sollte die Kostenerfassung nach einem einheitlichen Prinzip durchführen. Bei Eigentumswohnungen wird ihm das durch den WEG-Verwalter vorgegeben. Ansonsten dient es der Rechtssicherheit, wenn er zwischen den Kostenerfassungsarten nicht hin- und herspringt.

Abflussrohrverstopfung

Die Kosten aus der Beseitigung einer Rohrverstopfung sind grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlegbar, weil sie dem Eigentümer nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen (→Betriebskosten). Vielmehr muss der Verursacher der Verstopfung ausfindig gemacht werden, um ihn auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. Oftmals lässt die Ursache der Verstopfung (z. B. Babywindel) schon den verantwortlichen Mieter erkennen. Schwieriger ist der Nachweis aber z. B. bei Fettablagerungen im Abflussrohr der Spüle, deren Bildung unterstützt wird, wenn der Mieter Energiekosten sparen will und vermehrt kaltes Wasser verwendet, ohne selbst die Ablagerungen zu entfernen. Der Vermieter muss beweisen, dass die Verstopfung ihre Ursache nicht in seinem eigenen Risiko- und Verantwortungsbereich hat, wie z. B. bei nicht ausreichend dimensionierten Rohren. Die Umlage von Kosten aus nicht mehr aufklärbaren Verstopfungen kann auch nicht durch die Klausel im Formularmietvertrag (→Allgemeine Geschäftsbedingungen) „Verstopfungen des Hauptstranges der Abwasserleitung tragen alle Mieter anteilig“ (o. ä.) erreicht werden. Sie ist unwirksam. Formularmäßig kann weder eine verschuldensunabhängige noch eine Sippenhaft begründet werden. Auch eine vorbeugende Reinigung von Abwasserrohren und Abflusssieben ist – jedenfalls bei der Wohnraummiete – nicht umlegbar, auch nicht als →sonstige Betriebskosten.

Abgasanlage

→Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage

Ablesefehler

Ablesen der Zähler

Die Zählerstände (→Verbrauchserfassung) müssen zur Vorbereitung der Betriebs- und vor allem der Heizkostenabrechnung abgelesen und mit den Anfangswerten der Abrechnungsperiode verglichen werden (→Ableseprotokoll). Die Differenz ergibt den Wert des Verbrauchs, auf dem die Betriebskostenabrechnung beruht (z. B. Gasverbrauch, Wasserverbrauch, Wärmeverbrauch bei Fernwärmelieferung). Weigert sich der Mieter, die Räume zur Ablesung zu öffnen, kann der Vermieter mit einer einstweiligen Verfügung eine Ablesung erzwingen. Dies ist sogar erforderlich, weil ansonsten, insbesondere bei einer viel späteren Ablesung, nicht mehr die Grundsätze für eine →verbrauchsabhängige Abrechnung eingehalten sind. Liegen allerdings zwischen den Ableseterminen einzelner Mieter mehr als zwei bis drei Wochen, sind die Werte grundsätzlich untauglich. Der Vermieter kann daher eine →Schätzung durchführen, was dem Verfahren nach § 9a Abs. 1 HeizkV gerecht wird. Hat der Vermieter den Ablesetermin ordnungsgemäß angekündigt, macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er grundlos den Zutritt verweigert. Als Schaden kommen insbesondere die (Anfahrts-)Kosten eines zweiten Ablesetermins (→Ablesetermin) in Betracht.

Bei →Elektronischen Heizkostenverteilern werden die Ablesewerte in der Anlage zur Verbrauchserfassung gespeichert und können oftmals sogar per Funk abgelesen werden. Nicht nur für diesen Fall schreibt § 6 Abs. 1 S. 2 HeizkV vor, dass dem Mieter innerhalb von einem Monat die Ablesewerte mitzuteilen sind. Diese Mitteilung ist entbehrlich, wenn die Werte in den Räumen des Mieters über einen längeren Zeitraum gespeichert sind und vom Mieter selbst abgerufen werden können. Diese Eigenkontrolle ist in der Regel möglich bei

Die Speicherung muss mindestens so lange vorhanden sein, dass der Mieter nach Zugang der Abrechnung die Werte noch abgleichen kann. Danach bleibt die Mitteilungspflicht (→Mitteilung des Vermieters) im Regelfall auf die Ablesung von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip (→Verdunster) beschränkt. Erfüllt der Vermieter die Mitteilungspflicht nicht, kann der Mieter die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung zurückbehalten.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, dass die Parteien die Zählerstände gemeinsam protokollieren. Bei einer vorhandenen Speicherung sollte der Mieter eingewiesen werden, wie er die Werte überprüfen kann.

Ableseprotokoll

Es besteht keine Pflicht zur Erstellung eines derartigen Protokolls. Wird es vor Ort dennoch erstellt, nimmt die Unterschrift des Mieters unter das Protokoll ihm grundsätzlich die Möglichkeit, die Richtigkeit des protokollierten Wertes (→Ablesewerte bei Heizkostenverteilung nach dem Verdunstungsprinzip) anzuzweifeln, solange er nicht beweisen kann, dass die abgelesenen Messwerte nicht den tatsächlichen Verbrauchsverhältnissen entsprechen. Er hat Anspruch auf Überlassung einer Durchschrift des Protokolls (→Mitteilung des Vermieters).

Ablesetermin

Der Vermieter muss den Ablesetermin mit einer angemessenen Vorfrist (z. B. zehn Tage) ankündigen (→Ablesungsankündigung). Der Mieter kann den Zutritt nicht grundlos verweigern. Ist er verhindert (z. B. Urlaub), muss er eine Person seines Vertrauens mit der Zutrittsgewährung betrauen, wenn er nicht einen Alternativtermin innerhalb von maximal 48 Stunden zu den üblichen Arbeitszeiten anbieten kann. Denn im Hinblick auf die notwendige Einheit der Abrechnung müssen die Ablesewerte der einzelnen Nutzer zeitnah ermittelt werden.

Fallen Abrechnungs- und Ablesezeitraum um mehrere Wochen auseinander, ist die Abrechnung grundsätzlich fehlerhaft. Immerhin kann der Vermieter seinen Anspruch auf Ablesung ggf. im Wege der einstweiligen Verfügung (→einstweilige Verfügung) durchsetzen und damit größere Zeitdifferenzen vermeiden. Ein Auseinanderfallen von Abrechnung und Ablesung ist ausnahmsweise unschädlich, wenn in der Zwischenzeit nicht oder nur wenig verbraucht wird (z. B. Ablesung der Heizkosten im Sommer). Wird der Termin im Vorfeld verschoben, muss der Mieter auch dann keine Sonderkosten für den zweiten Termin tragen, wenn die Verschiebung von ihm veranlasst wurde.

Ablesewerte bei Heizkostenverteilung nach dem Verdunstungsprinzip

(→Verdunster) Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip sollte nicht der Irrtum entstehen, dass die an der Skala abgelesenen Werte mit denen in der Abrechnung angegebenen identisch sein müssen. Wegen der unterschiedlichen Größe der Heizkörper müssen die Ablesewerte mit einem Faktor multipliziert werde, um dem unterschiedlichen Wärmeverbrauch Rechnung zu tragen und eine gleichmäßige Verteilung zu erreichen. Dies wird regelmäßig im vorgedruckten Teil der Heizkostenabrechnung erläutert.

Ablesungsankündigung

Ohne eine ordnungsgemäße Ankündigung eines Termins für die Ablesung der Verbrauchswerte (z. B. Heizkostenverteiler) wird der Anspruch des Vermieters auf Zutritt zur Mietsache nicht ausgelöst. Verweigert der Mieter in einem solchen Fall den Zutritt, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig. Die Ankündigung eines Termins für die Ablesung der Verbrauchswerte (z. B. Heizkostenverteiler) muss rechtzeitig erfolgen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach und unterbleibt deswegen die Ablesung, kommt es für die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung darauf an, ob der Vermieter den Verbrauch nach § 9a HeizkV schätzen darf (→Schätzung des Wärme- oder Warmwasserverbrauchs). Die Arbeitsgemeinschaft für Heiz- und Wasserkostenverteilung e. V. (www.arge-heiwako.de) hat „Richtlinien zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung“ aufgestellt. Danach soll der Ablesetermin 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Dies kann durch einen gut sichtbaren Aushang im Treppenhaus erfolgen. Besser ist aber der nachweisbare Einwurf eines Schreibens in den Briefkasten. Die Mitteilung sollte die Adresse und Rufnummer der Ablesefirma und die Namen der Ableser enthalten. Der Mieter kann eine Verschiebung des Termins nur aus besonders wichtigen Gründen verlangen. Im Hinblick auf die Abrechnungspflicht des Vermieters ist der Mieter grundsätzlich gehalten, den Zutritt durch eine Person seines Vertrauens zu ermöglichen. Allenfalls wenn dies nicht möglich ist und der Mieter kurzfristig (innerhalb von fünf Tagen) einen Ausweichtermin anbieten kann, muss der Vermieter sich auf eine Verschiebung einlassen.

Ein Anschreiben sollte immer zwei Termine aufführen, wobei gleichzeitig der Hinweis erfolgt, dass ohne anderweitige Nachricht des Mieters einer der beiden Termine als verbindlich angesehen wird. Dies zwingt zumindest den moralischen Mieter, bei einer Verhinderung sich mit dem Vermieter oder der Ablesefirma in Verbindung zu setzen. Soll der Ablesetermin nach vorangegangenem Aushang durch eine einstweilige Verfügung erwirkt werden, sollte zumindest der zweite Termin mit entsprechender Androhung angekündigt werden (vgl. Anhang D. Musterbriefe. 9).

Abrechnung

Abrechnungsanspruch

Mit Eintritt der →Abrechnungsreife wird der Anspruch des Mieters auf Erteilung der →Betriebskostenabrechnung fällig. Ab diesem Zeitpunkt kann er die Abrechnung einklagen. Wirkungsvoller aber auch nicht ohne jedes Risiko kann der Mieter seinem Begehren auf Abrechnung durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts (→Zurückbehaltungsrecht) an den Vorauszahlungen Nachdruck verleihen. Der Anspruch besteht auch dann, wenn der Vermieter die →Abrechnungsfrist schuldhaft versäumt hat und dieser eine Nachforderung nicht mehr verlangen könnte. Abgesehen davon, dass sich aus der Abrechnung ein Guthaben ergeben könnte, kann der Mieter die Kostenentwicklung im nächsten →Abrechnungszeitraum ohne kontinuierliche Abrechnung nicht überprüfen. Ist der Mietvertrag mittlerweile beendet, besteht ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen, die er für die Abrechnungsperiode geleistet hat, →Ersatzvornahme, →Zwangsvollstreckung.

Der Abrechnungsanspruch kann mit der Klage auf Abrechnung geltend gemacht werden. Auch wenn es sich bei der Abrechnung um eine unvertretbare Handlung i. S. v. § 890 ZPO handelt, kann der Mieter auch Vorlage der Abrechnungsunterlagen verlangen, um die Abrechnung selbst zu erstellen bzw. durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen. Abgesehen von den erheblichen Kosten, die bei dieser Verfahrensweise entstehen können und für die der Mieter vorschusspflichtig wäre, macht diese Vorgehensweise nur Sinn, wenn dem Mieter die Umlageschlüssel bekannt sind. Dies kann insbesondere bei verbrauchsabhängigen Positionen problematisch sein. Die Ausübung des →Zurückbehaltungsrechts an den Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen ist deshalb nicht nur die kostenneutralste Variante, sondern in der Regel auch sehr effektiv.

Abrechnungseinheit

Nach der Definition in den §§ 556 Abs. 1 BGB, 1 BetrKV fallen Betriebskosten für das Grundstück oder das Gebäude an. Mithin sollte grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass die Kosten nach diesen Einheiten zu erfassen sind. Für den preisgebundenen Wohnraum aus der Zeit vor dem 1.1.2002 sieht § 27 II. BV auch die Verteilung nach einer →Wirtschaftseinheit vor. Ob eine solche nach § 2 II. BV gebildet wurde, ergibt sich regelmäßig aus der →Wirtschaftlichkeitsberechnung. Im preisfreien Wohnraum kann der Vermieter nach →billigem Ermessen bei der Abrechnung mehrere Gebäude zur Abrechnung zusammenfassen oder innerhalb einer Abrechnungseinheit kleinere Einheiten zum Zwecke der Abrechnung (→Abrechnungskreise) bilden, sofern ihm der Mietvertrag das nicht verbietet.

In der Abrechnung muss der Vermieter die Bildung von Abrechnungseinheiten insbesondere dann besonders erläutern, wenn nicht alle Positionen einheitlich abgerechnet werden, also z. B. mehrere Abrechnungseinheiten gebildet wurden.

Abrechnungsergebnis

Das Abrechnungsergebnis wird durch den →Anteil des Mieters an den Gesamtkosten vor (ohne) Abzug der →Betriebskostenvorauszahlungen bestimmt (= Summe aller Anteile). Es bildet u. a. die Grundlage für die →Anpassung der Vorauszahlungen. Auf das Abrechnungsergebnis kann die →Mietminderung anzuwenden sein.

Abrechnungsfrist

Nach §§ 556 Abs. 3 BGB, 20 Abs. 3 NMV muss die →Betriebskostenabrechnung dem Mieter von Wohnraum spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Dafür ist der →Zugang der Abrechnung erforderlich. Verstreicht diese Frist durch →Verschulden des Vermieters, kann er keine →Nachforderung mehr durchsetzen. Deshalb wird auch der Begriff →Ausschlussfrist verwendet. Um die Abrechnungsfrist einzuhalten, muss der Vermieter eine Abrechnung vorlegen, die die →Mindestanforderungen erfüllt. Hat der Vermieter eine solche Abrechnung fristgemäß vorgelegt, kann er auch nach Ablauf der Frist noch inhaltliche Korrekturen vornehmen. Allerdings darf die Korrektur nicht zu einer Benachteiligung des Mieters führen. Vielmehr bleibt das innerhalb der Abrechnungsfrist mitgeteilte Ergebnis aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes verbindlich. Der Mieter muss also weder eine höhere Nachzahlung befürchten, noch eine Reduzierung eines Guthabens.

Abrechnungskosten

Grundsätzlich gehören die Kosten, die durch den Vorgang der Betriebskostenabrechnung entstehen, zu den →Verwaltungskosten und sind daher bei der Wohnraummiete nicht umlegbar. Dies gilt insbesondere für Kosten der Zwischenablesung. Allerdings gibt es hierzu gesetzlich zugelassene Ausnahmen:

Abrechnungskreise

Werden einzelne Kosten nur von bestimmten Nutzern verursacht, kann der Vermieter innerhalb des Gesamtverteilers Abrechnungskreise bilden, in denen er die Nutzer zusammenfasst und so in der Lage ist, die Kosten nur auf diese Nutzer umzulegen. Im Prinzip gelten hier die gleichen Voraussetzungen wie zur Abrechnung nach →Wirtschaftseinheit oder →Abrechnungseinheit.

Bei der Darstellung der Abrechnung muss darauf geachtet werden, dass die Bildung der Abrechnungskreise in der Abrechnung hinreichend deutlich wird. Werden z. B. die Positionen nach der Wohnfläche abgerechnet, müssen unterschiedliche Gesamtverteiler erläutert werden. Dazu ist es im Zweifel erforderlich, in der Abrechnung mitzuteilen, welche Einheiten die Grundlage für die einzelnen Flächen bilden. Daneben müssen Unterschiede zwischen den tatsächlichen Gesamtkosten und den auf den Abrechnungskreis entfallenden Betrag in der Abrechnung angegeben und erläutert (berechnet) werden. Denn ansonsten liegt ein →formeller Fehler der Abrechnung vor.

Abrechnungsmaßstab

Abrechnungsperiode

Abrechnungspflicht

Abrechnungsprinzip

Dabei handelt es sich um eine Methode der →Kostenerfassung. Danach sind alle Rechnungen, die während der Abrechnungsperiode erteilt wurden, der Kostenermittlung zugrunde zu legen. Im Mietrecht ist allerdings das →Leistungsprinzip herrschend.

In der Zwischenzeit hat der BGH zwar festgestellt, dass für die Kostenerfassung keine verbindlichen Regeln bestehen und der Vermieter daher grundsätzlich frei ist, wie er die Kosten zusammenstellt. Das Abrechnungsprinzip erscheint aber wenig geeignet, weil es zu sehr vom Zufall abhängt, wann der einzelne Dienstleister oder Versorger abrechnet. Gerade weil die Betriebskosten einen Teil der Miete und damit der für die Überlassung geschuldeten Gegenleistung darstellen, sollte schon ein angemessener Bezug zur Nutzungszeit/Abrechnungsperiode hergestellt werden. Jedenfalls ist Vorsicht geboten.

Abrechnungsreife

Ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (→Abrechnungszeitraum) läuft die →Abrechnungsfrist ab und tritt Abrechnungsreife ein. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter einen einklagbaren →Anspruch auf Abrechnung und verliert der Vermieter grundsätzlich sein Recht, für den Abrechnungszeitraum noch Vorauszahlungen zu verlangen. Das bedeutet, dass er eine Klage z. B. wegen rückständiger Mieten in Höhe der Vorauszahlungen (zumindest teilweise) für erledigt erklären muss, weil er grundsätzlich nur noch den Saldo aus der Abrechnung verlangen kann. Immerhin hätte er ja (schon lange) abrechnen müssen.

Seinen →Abrechnungsanspruch kann der Mieter mit Eintritt der Abrechnungsreife durch eine →Klage auf Abrechnung oder ein →Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen geltend machen. Ist der Mietvertrag in der Zwischenzeit beendet, kann der Mieter grundsätzlich die für die Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen zurückverlangen (→Rückzahlung vor Vorauszahlung), ohne dass es auf einen Verbrauch o. ä. ankommt.

Abrechnungszeitraum

Nach §§ 556 Abs. 3 BGB, 20 Abs. 3 NMV ist über die →Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen. Dieser Grundsatz gilt auch im Gewerberaummietrecht, soweit nichts anderes vereinbart wurde (→Änderung des Abrechnungszeitraums). Demnach ist der Abrechnung grundsätzlich ein Zeitraum von zwölf Monaten zugrunde zu legen. Dabei sind unwesentliche Überschreitungen hinzunehmen. Denn gerade bei Positionen, die nur aufgrund einer Ablesung abgerechnet werden können, lässt sich der Jahreszeitraum nicht exakt einhalten. Eine wesentliche Überschreitung ist aber anzunehmen, wenn über mehr als 13 Monate abgerechnet wird. Hieraus folgt zugleich der →Grundsatz der Abrechnungseinheit, so dass über einen Abrechnungszeitraum auch nicht mehrere Abrechnungen erfolgen dürfen. Deshalb dürfen z. B. bei einer Veräußerung der Vermieter und der Erwerber nicht jeweils getrennte Abrechnungen für ihre Zeit der Nutzungsberechtigung erstellen (→Erwerber).

Entspricht der Abrechnungszeitraum nicht dem →Leistungszeitraum, kann der Vermieter die Leistung nur für den →Abrechnungszeitraum berücksichtigen. Ergeben sich dafür keine besonderen Hinweise aus der Rechnung, kann er den Betrag zeitanteilig (1/12) ansetzen. Diese „Vorberechnung“ muss in der Abrechnung nicht besonders deutlich gemacht werden.

Abrechnungszugang

Abschreibung

Bestandteil der →Bewirtschaftungskosten. Abschreibung ist der auf jedes Jahr der Nutzung entfallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen; Errechnung der Abschreibung nach der mutmaßlichen Nutzungsdauer (§ 25 II. BV). Die Abschreibung ist grundsätzlich nicht als Betriebskostenposition auf den Mieter umlegbar. Der Vermieter kann sie lediglich in die Nettokaltmiete (→Nettomiete) einkalkulieren. Für den preisgebundenen Wohnraum (→preisgebundener Wohnraum) gibt es strenge Vorgaben, die für die Ermittlung der →Kostenmiete gelten (§ 25 Abs. 2, Abs. 3 II. BV). Danach beträgt die Abschreibung bei Gebäuden max. 1 % der Baukosten, bei Erbbaurechten max. 1 % der Gesamtkosten (Ausnahme: Besondere Umstände rechtfertigen ein Überschreiten der Sätze). Für bestimmte Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich besondere Abschreibungssätze angesetzt werden (z. B. Aufzug 2 %, Gemeinschaftsantenne 9 %, maschinelle Wascheinrichtung 9 %). Im Gewerberaummietvertrag kann die Abschreibung für die Anschaffung von Geräten und sonstigen technischen Einrichtungen als Umlageposition nach den Grundsätzen für →sonstige Betriebskosten vereinbart werden, was bei der Abrechnung aber regelmäßig eine →Kostenbegrenzung erfordert.

Abwälzungsklauseln

Abwärme

Abwasser

Abwasseranschlussgebühren

Dabei handelt es sich um einmalige Gebühren für den Anschluss des hauseigenen Abwassersystems an das öffentliche Kanalsystem. Sie stellen keine Betriebskosten dar, weil sie keine laufenden Kosten sind.

Abwasserleitung

Die Kosten der regelmäßigen Reinigung von Abwasserrohren können →sonstige Betriebskosten darstellen.

Abzug der Vorauszahlungen

Gehört als eigenständiger Faktor zu den →Mindestanforderungen an die Betriebskostenabrechnung. Dennoch führen Fehler bei der Angabe der Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht zu einem formellen, sondern einem materiellen Fehler. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen abzieht.

Grundsätzlich kann der Vermieter nicht die Vorauszahlungen von dem →Abrechnungsergebnis in Abzug bringen, die der Mieter hätte leisten sollen (sog. Soll-Vorauszahlungen), sondern muss in die Abrechnung die Ist-Vorauszahlungen einstellen, also die Summe der im Abrechnungszeitrum tatsächlich geleisteten Vorschüsse auf Betriebskosten. Hat der Mieter weniger als vereinbart oder z. B. nach einer →Anpassung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB geltend gemacht geleistet, darf prinzipiell nur die Summe der tatsächlichen Beträge abgezogen werden. Insoweit kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass er die „fehlenden“ Vorauszahlungen gerade einklagt. Denn spätestens mit Eintritt der →Abrechnungsreife, also dem Ablauf der Abrechnungsfrist, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Zahlung der in der Miete enthaltenen Vorauszahlungen, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Hatte der Vermieter vor Abrechnungsreife z. B. die Miete einschließlich der monatlich geschuldeten Vorauszahlungen eingeklagt, muss er mit dem Eintritt der Abrechnungsreife die Klageforderung hinsichtlich der Vorauszahlungen grundsätzlich auf den Abrechnungssaldo umstellen oder zumindest insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären, sofern pflichtwidrig nicht in der Zwischenzeit abgerechnet wurde.

Ausnahmsweise kann der Vermieter den Saldo einer Abrechnung verlangen, in der Sollvorschüsse berücksichtigt sind, wenn der Mieter keinerlei Vorauszahlungen geleistet hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist. In diesem Fall soll dem Mieter nämlich die Ausübung seines Überprüfungsrechts nicht erschwert sein, weil offensichtlich ist, dass er während der Abrechnungsperiode keinerlei Zahlungen geleistet hat. Andererseits lässt die Abrechnung in diesem Fall nicht erkennen, ob die Vorauszahlungen nicht fälschlicherweise z. B. dem Konto eines anderen Mieters gutgeschrieben wurden, überhaupt beim Vermieter eingegangen sind oder der Vermieter eine Verrechnung mit anderen (angeblichen) Forderungen vorgenommen hat. Durch die gleichzeitige Zahlungsklage wird ein möglicher Fehler aber offensichtlich.

Viele Buchhaltungs- und Abrechnungsprogramme entnehmen diese Position der Sollstellung im Mietkonto. Deshalb kommt es oft vor, dass die angegebenen Vorauszahlungen gerade nicht mit den Ist-Vorauszahlungen identisch sind. Sind die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen geringer, führt eine Korrektur zu einer Erhöhung einer Nachzahlung. Selbst wenn eine solche Korrektur zulässig wäre, kann das erhöhte Ergebnis nicht gefordert werden, wenn die Korrektur nach Ablauf der →Abrechnungsfrist erfolgt. Unabhängig davon liegt bei einer fehlerhaften Angabe der Vorauszahlungen in der Abrechnung kein →formeller Fehler vor, so dass die →Einwendungsausschlussfrist dennoch zu laufen beginnt.

AGB-Gesetz

Das AGB-Gesetz wurde zum 1.1.2002 aufgehoben. Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (→Allgemeine Geschäftsbedingungen) ist nun in den §§ 305 ff. BGB geregelt.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Sobald der Vermieter, der in der Regel den Mietvertrag stellt und daher Verwender i. S. v. § 305 BGB ist, beabsichtigt, eine Regelung mehrfach zu verwenden, liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vor. Dies hat zur Folge, dass der Inhalt einer Klausel nicht mehr nur unter dem Blickwinkel eines Gesetzesverstoßes oder der Sittenwidrigkeit zu prüfen ist, sondern im Hinblick auf den Verbraucherschutz jede unangemessene Benachteiligung des Kunden (Mieters) zur Unwirksamkeit führen kann. Eine Unangemessenheit kann sich nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB schon daraus ergeben, dass die Regelung nicht klar und verständlich formuliert ist (→Transparenzgebot). Haben die Parteien – was in der Wohnraummiete die Ausnahme ist – die einzelne Klausel frei ausgehandelt, kommen die Grundsätze der Inhaltskontrolle von AGB trotzdem zur Anwendung, wenn ein sog. Verbrauchervertrag (= Vertrag zwischen Unternehmer und Kunde) vorliegt. Unternehmer ist jeder, der werbend am Wirtschaftsverkehr teilnimmt, also z. B. der Vermieter, der seine Wohnung anbietet. Kunde ist derjenige, der privat handelt, also z. B. der Rechtsanwalt, der eine Wohnung mietet.

Im Betriebskostenrecht spielen Allgemeine Geschäftsbedingungen vor allem bei →Bezugnahmeregelungen eine Rolle.

Allgemeinflächen

Allgemeinstrom

Unter dieser Bezeichnung werden häufig die Kosten der Stromversorgung des allgemein genutzten Teils des Mietobjektes (Treppenhaus, Kellergänge, Hof etc.) abgerechnet. Formal gesehen können nach § 2 Nr. 11 BetrKV nur die Kosten der Beleuchtung umgelegt werden. Ob eine Vermutung dafür spricht, dass auch andere Stromquellen (Steckdose für Staubsauger im Treppenhaus) hier erfasst werden sollen, kann zweifelhaft sein. Denn als die Betriebskostenverordnung (BetrKV) am 1.1.2004 eingeführt wurde, war dem Verordnungsgeber das Problem bekannt. Denn schon vorher wurde vertreten, dass der aus Steckdosen entnommene Strom im Treppenhaus nicht der Beleuchtung dient und daher nur umgelegt werden kann, wenn unter →sonstige Betriebskosten die Position „Allgemeinstrom“ aufgeführt ist. Trotz dieser Kenntnis wurde der „Allgemeinstrom“ nicht in die BetrKV aufgenommen. Das kann darauf hinweisen, dass diese Kosten nicht umgelegt werden sollten. Wird auch Stromverbrauch berücksichtigt, der unter andere Positionen des Katalogs des § 2 BetrKV fällt (z. B. Aufzugsstrom), muss dies in der Abrechnung zumindest hervorgehoben werden.

Die Position „Allgemeinstrom“ sollte aus Gründen der Vorsicht in die Umlagevereinbarung aufgenommen werden.

All-risk-Versicherung

Änderung des Abrechnungszeitraums

Eine wesentliche Abweichung von dem Zwölf-Monats-Zeitraum der §§ 556 Abs. 3 BGB, 20 Abs. 3 NMV ist prinzipiell nicht zulässig, und zwar auch dann nicht, wenn während des →Abrechnungszeitraumes ein →Vermieterwechsel stattfindet. Will der Vermieter z. B. die Abrechnungsperiode ändern, kann er unter Angabe der dafür maßgeblichen sachlichen Gründe zwei Abrechnungen erstellen, wobei keine den Zeitraum von zwölf Monaten überschreiten sollte.

Soll der Abrechnungszeitraum geändert werden, sollte dies vor dessen Beginn dem Mieter angekündigt werden und der Übergang so organisiert werden, dass eine der beiden Abrechnungen über zwölf Monate läuft. Der BGH hat jedoch in einem vergleichbaren Fall eine Abrechnung gebilligt, die die Kosten über einen länger als zwölf Monate dauernden Zeitraum erfasste.

Änderung des Umlageschlüssels

Unabhängig davon, ob der angewendete Umlageschlüssel aus einer Vereinbarung, einem Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters oder dem § 556a Abs. 1 BGB folgt, kommt eine Änderung nur in eng umgrenzten Ausnahmen in Betracht. Vorgesehen ist die Änderung z. B. in § 556a Abs. 2 BGB, wenn der Vermieter auf eine verbrauchs- oder verursachungsabhängige Abrechnung umstellen will. In diesem Fall kann er auch eine →Änderung der Mietstruktur herstellen. Für die Verteilung der Heizkosten ergibt sich unter den engen Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 HeizkV eine Änderungsbefugnis. Ansonsten kann sich eine Anspruchsgrundlage nur aus dem Mietvertrag ergeben. Eine entsprechende Regelung ist jedoch regelmäßig nur wirksam, wenn die Änderungsbefugnis zumindest an einen sachlichen Grund geknüpft ist und vorsieht, dass der Vermieter Änderungen nur für die Zukunft herbeiführen kann. Ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlageschlüssels wird nur unter engen Voraussetzungen gewährt. Der Mieter muss mindestens darstellen, dass er bei einem anderen Verteiler um mehr als 50 % besser steht und der Vermieter keinen unzumutbaren Aufwand betreiben muss. Der BGH hat jedoch dem Mieter auch in einem solchen Fall die Änderung versagt: Bis auf eine Wohnung waren die Einheiten mit Wasserzählern ausgestattet. Der Mieter wies nach, dass er unter Zugrundelegung der Verbrauchswerte mehr als die Hälfte weniger zu zahlen hatte. Weil die Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 BGB, also nicht die Ausstattung aller Wohnungen mit Verbrauchserfassungsgeräten vorlag, wurde das Begehren des Mieters zurückgewiesen.

Auch wenn der angewendete Umlageschlüssel auf falschen Annahmen beruht (z. B. die vereinbarte ist geringer als die tatsächliche Wohnfläche), kann von verbindlichen Festlegungen nur im zulässigen Rahmen abgewichen werden. Für den Vermieter kommt hier insbesondere der →Wegfall der Geschäftsgrundlage und den Mieter die →Mietminderung in Betracht.

Auch wenn der Verteilerschlüssel zu den →Mindestanforderungen an die Abrechnung gehört, führen Fehler grundsätzlich nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Denn für die formelle Wirksamkeit kommt es bloß darauf an, dass der Mieter den Umlageschlüssel erkennen kann. Damit können Fehler auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden.

Nach der aktuellen Rechtslage kann der Anspruch auf Änderung nur unter ganz seltenen Ausnahmebedingungen bestehen und wenn dann nur für die Zukunft. Auch wegen der →Einwendungsausschlussfrist sollte daher der Blick nicht zu einseitig auf diese Position beschränkt werden.

Änderung der Mietstruktur

Grundsätzlich kann die →Mietstruktur nur geändert werden, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist. Neben den gesetzlich zugelassenen Fällen kommt dafür eine Vereinbarung der Parteien in Betracht. Das Gesetz sieht eine Änderungsmöglichkeit z. B. in § 556a Abs. 2 BGB vor. Danach kann (nicht: „muss“!) der Vermieter durch Erklärung in →Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies bietet sich beispielsweise bei den →Kosten der Wasserversorgung und den →Kosten der Entwässerung an. In diesem Sinne kann „teilweise“ so verstanden werden, dass ein Teil der Kosten (z. B. Grundgebühr) verbrauchsunabhängig abgerechnet wird (z. B. →Wohnfläche). Ferner kann der Vermieter die Kosten der Müllentsorgung (Bestandteil der →Kosten der Straßenreinigung und Müllentsorgung) nach einem Maßstab umlegen, der der unterschiedlichen Müllverursachung Rechnung trägt (z. B. Personenzahl, Einzeltonnengröße). Die Erklärung des Vermieters ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Aus der Erklärung des Vermieters muss der Umlagemaßstab so deutlich hervorgehen, dass der Mieter die Betriebskostenabrechnung nachvollziehen kann. Wenn die genannten Kosten entsprechend der →Mietstruktur in der bisherigen Miete enthalten sind (→Bruttomiete →Pauschalmiete), muss sie in diesem Maße für die Zukunft herabgesetzt werden (§ 556a Abs. 2 BGB). Neben einem ausdrücklichen Vorbehalt wird eine Option zur Änderung der Mietstruktur auch durch eine →Bezugnahmeregelung erreicht. Da hierdurch z. B. die Kosten der in § 2 Nr. 4 BetrKV aufgeführten Beheizungsarten umgelegt werden können, kann der Vermieter auch auf →Wärmecontracting umstellen. Der damit verbundenen Änderung der Mietstruktur (bei Umstellung von der bisherigen Zentralheizung waren in der Miete bis dahin Anteile für die Instandsetzung der Heizung enthalten, die nun über den →Contractor in den Energielieferpreis einkalkuliert werden) hat der Mieter im Vorhinein zugestimmt. Denn die Bezugnahmeregelung erfasst alle Beheizungsarten und sieht den Wechsel damit vor (§ 2 Nr. 4 BetrKV „… oder…“). Diese Rechtslage hat sich zum 1.7.2013 durch § 556c BGB für die erstmalige Einführung von →Wärmelieferung geändert, denn nun werden zusätzliche formelle und materielle Anforderungen gestellt, von denen die bisherige Rechtslage abweicht. Das ist unzulässig, § 556c Abs. 4 BGB. →Wärmecontracting

Anfangsbestand

Zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs im →Abrechnungszeitraum für die →Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung wird der Endbestand des Brennstoffs (z. B. Öl) der Periode vom Anfangsbestand des Brennstoffs der Periode abgezogen. Beide Messdaten müssen in der Abrechnung nicht unbedingt angegeben werden. Denn nach § 7 Abs. 2 HeizkV kommt es nur auf den verbrauchten Brennstoff an. Dieser kann in einem Betrag mitgeteilt werden, ohne dass es der Angabe der Verbrauchsmenge bedarf. Soweit Daten in der Abrechnung enthalten sind, muss der Anfangsbestand der Abrechnungsperiode mit dem Endbestand der unmittelbar vorangegangenen Abrechnungsperiode übereinstimmen. Gehen die Ablesewerte verloren, ist eine →Schätzung der Verbrauchswerte nach § 9a HeizkV zulässig. Preislich werden die Mengen nach dem Grundsatz „first in – first out“ bewertet. Danach wird der Wert des Restbestandes preislich rückwärts vom letzten Einkauf her berechnet.

Angabe und Erläuterung des der Abrechnung zugrunde gelegten Verteilerschlüssels

Dabei handelt es sich um eine der →Mindestanforderungen an die Betriebskostenabrechnung.

Als solche ist sie erfüllt, wenn der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen, so dass er den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachprüfen kann. Eine ausreichende Erläuterung des Verteilerschlüssels liegt vor, wenn ein verständlicher Einzelverteiler (z. B. Miteigentumsanteile) und die Summe aller Anteile, die den Gesamtverteiler bilden, angegeben sind. Grundsätzlich führt die Anwendung eines nicht vereinbarten oder sonst unzulässigen Umlageschlüssels zur Mangelhaftigkeit einer Abrechnung; ein Saldo ist nicht durchsetzbar, ggfs. bezogen auf einzelne Positionen (→Berichtigung der Abrechnung). Dies hat nichts damit zu tun, dass mit einer Abrechnung, in der ein falscher Umlageschlüssel angesetzt wurde, die Abrechnungsfrist eingehalten wird. Denn die Angabe eines falschen Abrechnungsschlüssels begründet (nur) einen materiellen Fehler der Abrechnung.

Da es sich also nicht um einen formellen Mangel handelt, kann der Fehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist und auch vom Mieter (oder dem Gericht) korrigiert werden, sofern die Daten vorliegen. Jedenfalls besteht grundsätzlich kein →Anspruch auf Neuerteilung, solange eine formell einwandfreie Abrechnung vorliegt.

Bei Umlageschlüsseln, die aus sich heraus verständlich sind, reicht die (schlagwortartige) Angabe als solche (Miteigentumsanteile, qm, Personen bzw. Personenmonate etc.) grundsätzlich aus. Ob der Mieter den verwendeten Begriff in seiner ganzen Tragweite erfasst, ist unerheblich. Es reicht aus, dass er sich die Berechnungsgröße vorstellen kann, also den Maßstab als solchen erkennt. Insoweit bedarf es dennoch einer zusätzlichen Erläuterung, wenn zusätzliche Elemente in die Berechnung einfließen (z. B. Vorermittlung wegen nicht umlagefähiger Anteile) oder zwar der Maßstab als solcher erkennbar ist (z. B. qm), nicht jedoch die Bezugsgröße (z. B. Wohnfläche). Letzteres ist etwa der Fall, wenn der Vermieter sowohl bei den Gesamtkosten als auch beim Einzelverteiler verschiedene Größen ansetzt und alle Größen zueinander in Bezug setzt, ohne dass ersichtlich ist, für welche qm-Fläche welche Bezugsgröße gilt. Dagegen ist die Abrechnung formell wirksam, wenn als Gesamtfläche bei den Betriebskosten die Wohnfläche und bei den Heizkosten die beheizbare Fläche angegeben wird und zwar selbst dann, wenn lediglich die Größe der jeweiligen Fläche ohne erläuternden Zusatz mitgeteilt wird. Denn hier ist schon aus der besonderen Position erkennbar, dass die an die Heizung angeschlossenen Wohnungen den Unterschied bilden. Das Gleiche gilt, wenn aus der Position als solcher hergeleitet werden kann, dass unterschiedliche Nutzer belastet werden sollen. Denn der Mieter muss den Umlageschlüssel (nur) erkennen können.

Sind danach zusätzliche Erläuterungen notwendig, kann der Vermieter diese – im Gegensatz zur Gewerberaummiete – nur bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist nachholen, wenn er seinen Anspruch auf die Nachforderung nicht verlieren will. Immerhin ist die Abrechnung ohne die Erläuterung formell wirksam.

Besteht keine verbindliche Regelung z. B. im Mietvertrag, wonach ohne Ausnahme die Gesamtkosten für das Gebäude oder eine sonstige →Abrechnungseinheit umzulegen sind, können einzelne Positionen „direkt“ an den Mieter weitergegeben werden, ohne einen formellen Fehler zu begründen. Voraussetzung dafür ist, dass die Kosten allein für die Wohnung angefallen sind, weil die Position nur für die Wohnung erhoben wurde oder der Mieter die Leistung als einziger in Anspruch genommen hat und dem Vermieter für den Mieter/die Wohnung eine gesonderte Rechnung vom Leistungsträger erteilt wurde. In diesen Fällen kann der Vermieter den allein für die Wohnung angefallenen Betrag als Anteil des Mieters ansetzen, ohne die für das Gebäude insgesamt entstandenen Gesamtkosten darstellen zu müssen. Dies kommt z. B. bei der Grundsteuer oder auch den Abfallgebühren in Betracht, wenn sie allein für eine Sondereigentumseinheit oder eine Doppelhaushälfte berechnet werden.

Der Vermieter sollte nach Fertigstellung der Abrechnung die Darstellung unter dem Gesichtspunkt prüfen, ob jeder einzelne Rechenschritt aus sich heraus verständlich ist. Sollte im Einzelfall z. B. die Kenntnis von Vorermittlungen z. B. zum Umlageschlüssel erst zur Nachvollziehbarkeit führen, sollte dieser Rechenschritt noch in die Abrechnung aufgenommen werden.

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Will der Vermieter eine →Modernisierung durchführen, muss er dem Mieter gemäß § 555c BGB drei Monate vor Beginn der Maßnahme

Ob die Mitteilung der künftigen Betriebskosten in allen Fällen, also auch bei Modernisierungen, die keine Auswirkungen auf Betriebskosten haben, erfolgen muss, ist noch ungeklärt. Dafür spricht, dass die künftigen Betriebskosten in die Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB einfließen. Da insoweit nicht vollständige finanzielle Belastung des Mieters zu berücksichtigen ist, ist auch die unveränderte Höhe der Betriebskosten relevant. Allein diese Mitteilung führt aber noch nicht zum Recht des Vermieters, durch die Modernisierung neu entstehende Betriebskosten auch umzulegen. Insoweit ist zu differenzieren: Nach dem erstmaligen Einbau einer Zentralheizung muss der Vermieter die Heizkosten abrechnen, weil er zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten schon nach der HeizkV verpflichtet ist. Hat der Vermieter aber z. B. erstmals einen Aufzug eingebaut, fehlt eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die Umlage der erstmals entstehenden →Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges. Wird keine konkrete Vereinbarung zwischen den Parteien anlässlich der Modernisierung nach § 555f BGB getroffen, kann der Vermieter die Kosten umlegen, wenn

dazu führt, dass die Parteien bei Abschluss des Vertrages das Risiko neu entstehender Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt hätten.

Für den Wechsel vom Betrieb einer Gemeinschaftsantenne zum Anschluss an ein Breitbandkabel hat der BGH die Umlage der neuen Kosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung bejaht, weil der Wechsel eine duldungspflichtige Modernisierung darstellte. Diese Begründung sollte nicht verallgemeinert werden.

Bei der Vertragsgestaltung sollte der Vermieter darauf achten, dass er eine Bezugnahme- und eine (wirksame) Mehrbelastungsklausel in den Vertrag aufnimmt. Damit ist die Umlage neuer Betriebskosten gesichert.

Bei der Ankündigung von Modernisierungen sollte der Vermieter in jedem Fall auch die Höhe der künftigen Betriebskosten mitteilen, selbst wenn sich die Modernisierung darauf nicht auswirkt.

Anlage 3 zu § 27 II. BV

Durch den Hinweis auf diese Anlage konnte bis zum 31.12.2003 eine wirksame →Bezugnahmeregelung als →Umlagevereinbarung getroffen werden. Ebenso wie in der seit 1.1.2004 geltenden § 2 BetrKV (→Betriebskostenverordnung) waren in der Anlage 3 die 16 gängigen Betriebskostenpositionen aufgeführt und inhaltlich bestimmt und in Nr. 17 ein Auffangtatbestand für →sonstige Betriebskosten enthalten. Die Anlage 3 ist zum 1.1.2004 gestrichen worden. § 27 II. BV verweist nun auf § 2 BetrkV.

Bei der Verwendung von Musterverträgen sollte der Umlagevereinbarung besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden. Bezugnahmeklauseln in Verträgen nach dem 31.12.2003, die auf die Anlage 3 verweisen, sind unwirksam. Denn die Bezugnahme auf eine nicht (mehr) existente gesetzliche Regelung geht ins Leere.

Anliegerbeiträge

Andere Bezeichnung: Erschließungskosten, Anliegergebühren, Erschließungsbeiträge. Regelung erfolgt in §§ 127 ff. BauGB. Vor der Bebauung eines Grundstücks muss es erschlossen sein. Im Wesentlichen versteht man unter Erschließung die Anlage von Straßen, Wegen, Plätzen und Grünanlagen. Im weiteren Sinne zählen auch Be- und Entwässerungsanlagen, die Versorgung mit Elektrizität, Gas und Wärme dazu. Die Erschließungsanlagen ermöglichen erst die Nutzung der Flächen zum Bebauen, werden aber nur bis zum Grundstück verlegt. Der Anschluss an die Anlagen ist Bauherrensache. Die Erschließungskosten werden auf die Grundstückseigentümer umgelegt. Verteilungsmaßstäbe sind: Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen, die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage oder eine Kombination dieser Maßstäbe (§ 131 Abs. 2 BauGB). Nähere Regelungen zur Erschließung finden sich in der jeweiligen Erschließungssatzung (§ 132 BauGB). Anliegerbeiträge sind weder als →laufende öffentliche Lasten des Grundstücks noch als irgendwelche andere Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, weil sie zu den Baukosten zählen.

Anmietkosten von Verbrauchserfassungsgeräten

Diese Kosten sind bei verbrauchsabhängiger Abrechnung bei den →Kosten der Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV), den →Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (§§ 2 Nr. 4 a BetrKV, 7 Abs. 2 HeizkV), den →Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§§ 2 Nr. 5 a BetrKV, 8 Abs. 2 HeizkV) und den →Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (§§ 2 Nr. 6 a BetrKV, 8 Abs. 2 HeizkV) umlegbar.

Ob es aber überhaupt zur Umlage dieser Kosten kommt, hängt davon ab, ob der Vermieter die Geräte anmieten darf. Das kann er nämlich nach § 4 Abs. 2 HeizkV jedenfalls bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht allein entscheiden. Will er die Geräte während des bestehenden Mietverhältnisses nicht kaufen, so hat er die Nutzer über die dadurch entstehenden Kosten zu unterrichten. Die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht.

Die Anschaffungskosten können i. d. R. über § 559 BGB auf die Mieter abgewälzt werden (Umlage von 11 % der →Modernisierungskosten als Erhöhung der jährlichen Miete).

Annodenschutzanlage

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Anpassung der Vorauszahlungen

Haben die Parteien eines Mietvertrages über preisfreien Wohnraum vereinbart, dass der Mieter (monatliche) →Betriebskostenvorauszahlungen leistet, besteht für beide Parteien nach Vorlage einer Abrechnung die Möglichkeit, durch einseitige Erklärung in →Textform die Vorauszahlungen auf angemessene Höhe anzupassen, § 560 Abs. 4 BGB. Zu welchem Termin die Erklärung wirkt, ist nicht ganz eindeutig. Viele orientieren sich an der Frist des § 560 Abs. 2 BGB (Beginn des übernächsten Monats). Für die Wirksamkeit der Anpassungserklärung wird darauf abgestellt, ob die Abrechnung formell und materiell wirksam war, also die →Mindestanforderungen eingehalten sind und sie inhaltlich richtig ist. Als Richtschnur für die angemessene Höhe kann das →Abrechnungsergebnis herangezogen werden. Sind dem Vermieter Erhöhungen einzelner Kosten während des laufenden Abrechnungszeitraums bekannt, kann er sie bei der Anpassung berücksichtigen. Das Anpassungsrecht des Vermieters ist zeitlich durch den Eintritt der →Abrechnungsreife begrenzt. Der Mieter hat unter den gleichen Voraussetzungen das Recht, eine Anpassung durchzuführen, was regelmäßig zu einer →Senkung der Vorauszahlungen führen wird.

Das Anpassungsrecht sollte mit der Abrechnung (Vermieter) oder mit der Geltendmachung des Prüfungsrechts bzw. der Auswertung der Prüfung (Mieter) geltend gemacht werden. Unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung sollte der Mieter dem Anpassungsverlangen Folge leisten und die erhöhten Vorauszahlungen in jedem Fall zumindest unter Vorbehalt bezahlen. Wird dies missachtet, kann das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen →Zahlungsverzuges begründet werden, wenn sich später herausstellt, dass die Abrechnung inhaltlich nicht zu beanstanden war.

Im preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter eine Anpassung nur nach § 10 WoBindG geltend machen (→Mietänderungserklärung). Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Herabsetzung der Vorauszahlungen. Er kann also die Vorauszahlungen nicht einseitig senken.

Vorwort zur 6. Auflage

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