Geleitwort

Das Mietrecht ist eine komplizierte Materie, insbesondere für Vermieter und Mieter, die in der Regel keine juristische Vorbildung haben. Treten Fragen auf gibt es viele verschiedene Ratgeber. Aus den traditionellen Ratgebern sticht dieses Lexikon heraus, das die Materie einmal anders aufbereitet: es arbeitet themenorientiert.

Das Mietrecht wird sehr stark durch die Rechtsprechung bestimmt, die immer mehr Einzelfälle regelt und sich zwischendurch gerne auch einmal grundsätzlich ändert

An dieser Stelle setzt das Lexikon an. Er bereitet die Themen systematisch auf – themenorientiert. So können ganze Fragenkomplexe – etwa rund um die Ehescheidung – im Zusammenhang nachgelesen werden, der Leser muss sich nicht aus den verschiedenen Kapiteln – Mietvertrag, Kaution, Schönheitsreparaturen und viele mehr – die Antworten auf seine verschiedenen Fragen suchen. Gleichzeitig werden kurz und knapp Fakten erläutert, die nicht erst umständlich gesucht werden müssen, sondern durch die Aufbereitung in lexikalischer Form schnell aufzufinden sind wie etwa die Gebrauchsbeeinträchtigung oder die Umzugspauschale. Die themenorientierte Aufbereitung ändert aber nichts daran, dass der Ratgeber in die Tiefe geht. Dem Leser wird das Thema aus allen Perspektiven präsentiert, so dass er die notwendigen Informationen im jeweiligen Themenkomplex findet, aber eben sehr schnell zugreifen kann. Das Ganze wird garniert mit vielen Praxisbeispielen, die das Verständnis der schwierigen Zusammenhänge sehr erleichtern – etwa wenn es um die Frage wirksamer oder unwirksamer Klauseln geht.

Und doch: Immer wieder ergeben sich Probleme und Fragen, die der Vermieter besprechen möchte, bei denen er nicht weiß, ob der geschilderte Fall tatsächlich dem beschriebenen Beispiel entspricht. Genau für diese Fälle gibt es Verbände, die Immobilieneigentümer und Vermieter vertreten und beraten. Sie sind ganz in Ihrer Nähe: Haus & Grund Bayern ist der größte Landesverband der insgesamt 22 Landesverbände umfassenden Haus & Grund Organisation. Mit 105 Ortsvereinen sind wir bayernweit zu finden und vertreten die Interessen der über 127.000 bei uns organisierten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Die Beratung unserer Mitglieder ist unsere Leidenschaft und steht im Mittelpunkt unserer Arbeit. Mindestens genauso wichtig wie die Beratung unserer Mitglieder ist für uns die Vertretung ihrer Interessen in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft. Und das schaffen wir durch unsere dreigliedrige Organisation: die Ortsvereine in den Städten und Gemeinden, die Landesverbände in den Bundesländern und der Bundesverband auf der Bundesebene. Haus & Grund Bayern ist dazu gut aufgestellt. Wir vertreten schlagkräftig Ihre Interessen im Freistaat Bayern. Und wenn nach der Lektüre des Ratgebers weitere Fragen auftreten oder Sie Ihre Probleme nicht alleine lösen wollen, finden Sie die notwendige Hilfe in einem unserer Ortsvereine auch in Ihrer Nähe.

Dr. Ulrike Kirchhoff
Vorstand Haus & Grund Bayern
Landesverband der privaten Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer e.V.

Vorwort zur 19. Auflage

Das Mietrecht regelt in erster Linie die Rechtsbeziehungen der Parteien bei der Miete einer Wohnung oder von Gewerberäumen. Darüber hinaus dienen die mietrechtlichen Regelungen aber auch der Durchsetzung energiepolitischer und wohnungsbaupolitischer Ziele. Aus diesem Grunde ist das Rechtsgebiet – wie kaum ein anderes – einem ständigen Wechsel unterworfen. So ist im Frühjahr 2013 das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) in Kraft getreten. Hierdurch wurden die Regeln über die Instandhaltung und Modernisierung von Wohn– und Gewerberäumen neu geordnet, die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters erweitert und der Schutz des Mieters vor Verdrängung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verbessert. Seit dem 1.6.2015 gilt das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG), die sog. „Mietpreisbremse“. Danach darf der Vermieter bei der Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete in den von den jeweiligen Landesregierungen bestimmten Gebieten lediglich um höchstens 10% überschreiten. Von diesen Änderungen sind große Teile der Bevölkerung betroffen, weil mehr als die Hälfte der Staatsbürger zur Miete wohnt. Darüber hinaus ist anzumerken, dass sich der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren verstärkt mit dem Mietrecht befasst. Die Kenntnis der Entscheidungen dieses Gerichts ist für die Praxis von wesentlicher Bedeutung, weil die betreffenden Urteile und Beschlüsse von allen Instanzgerichten beachtet werden. Die nunmehr vorliegende 19. Auflage versucht dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, indem sie den aktuellen Stand der Gesetzgebung und der höchstrichterlichen Rechtsprechung vermittelt. Die Entscheidungen des Gesetzgebers und der Rechtsprechung werden in der Rechtswissenschaft intensiv diskutiert und gelegentlich auch kritisiert. Die vorliegende Darstellung orientiert sich jedoch an den Bedürfnissen der Praxis; juristische Streitfragen werden nur insoweit behandelt, als sie für die Rechtspraxis von Bedeutung sind. Die lexikalische Ordnung soll denjenigen Lesern entgegenkommen, die sich in der Paragraphenfolge nicht oder nicht besonders gut auskennen. Dem Lexikon ist eine Stichwortübersicht vorangestellt, in dem alle wesentlichen Schlagwörter aufgelistet sind. Der Verfasser hofft, dass er auf diese Weise ein taugliches Mittel zum Verständnis des Mietrechts und zur Lösung allfälliger mietrechtlichen Fragen geschaffen hat.

Abkürzungs- und Literaturverzeichnis

A

Abbuchungsermächtigung

→Fälligkeit der Miete  II 3

Abbuchungsverfahren

Beim Abbuchungsverfahren erteilt der Mieter seiner Bank einen Abbuchungsauftrag. Die Kontobelastung erfolgt mit Zustimmung des Kontoinhabers; deshalb kann der Kontoinhaber die Buchung nach Einlösung der Lastschrift nicht rückgängig machen. Ist die Abbuchung erfolgt, so ist der Widerspruch des Schuldners ohne Relevanz. Die Bank ist weder zu einer Rückbuchung berechtigt noch zu einer Stornierung verpflichtet. Wegen dieser Rechtsfolgen kann das Abbuchungsverfahren nicht durch eine Formularklausel vereinbart werden (s. BGH WuM 2000, 549; LG Köln WuM 1990, 380; LG Hamburg WuM 1990, 115; Heinrichs NJW 1996, 1381, 1387). Vom Abbuchungsverfahren ist das Einzugsermächtigungsverfahren (Lastschriftverfahren) zu unterscheiden (s. →Einzugsermächtigung).

Ablösevereinbarung

Unter einer Ablösevereinbarung ist ein Vertrag zu verstehen, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben. Für diese Vereinbarungen gilt § 4 a Abs. 2 WoVerMittG. Da solche Verträge für den Wohnungssuchenden nur dann einen wirtschaftlichen Sinn haben, wenn er die Wohnung tatsächlich erhält, bestimmt § 4 a Abs. 2 Satz 1 WoVermittG, dass der Vertrag „im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen (wird) dass der Mietvertrag zustande kommt“. Die Vermutung für den aufschiebend bedingten Vertragsschluss kann widerlegt werden; beweispflichtig für das Gegenteil ist diejenige Partei, die aus dem Vertrag Rechte für sich herleiten will.

Einrichtungen und Inventarstücke sind solche Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat. Die Kosten für Umbau-, Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten zählen nicht dazu (AG Tempelhof-Kreuzberg GE 1996, 985). Allerdings ist § 4 a Abs. 2 WoVermittG auf diese Leistungen entsprechend anzuwenden (BGH NJW 1997, 1845). Deshalb können auch diese Kosten Gegenstand einer Ablösevereinbarung sein. Um zu verhindern, dass die genannten Einrichtungen, Inventarstücke oder Leistungen zu einem überhöhten Preis verkauft werden, bestimmt § 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermittG, dass die „Vereinbarung über das Entgelt … unwirksam (ist), soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht“.

Der Wert der Einrichtung ist nicht entsprechend dem Zeitwert, sondern nach dem Gebrauchswert zu bemessen (KG GE 1998, 40; OLG Düsseldorf NZM 1998, 805; OLG Köln DWW 2000, 310 = WuM 2000, 555 [mit abweichender Terminologie]). Unter dem Zeitwert ist dabei derjenige Preis zu verstehen, der auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen wäre. Demgegenüber beschreibt der Gebrauchswert den speziellen Nutzen der Gegenstände für den Erwerber, wobei der Nutzen nicht nach subjektiven sondern nach objektiven Wertansätzen zu bestimmen ist. Bei Einbaumöbeln und solchen Gegenständen, die auf eine spezielle Wohnung zugeschnitten sind, ist der Gebrauchswert wegen der ersparten Einbaukosten i. d. R. höher als der Zeitwert. Bei den übrigen Gegenständen bleiben beim Gebrauchswert die Kosten des Abtransports außer Ansatz. Der Gebrauchswert bestimmt sich nach den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich einer altersbedingten Abschreibung entsprechend der mutmaßlichen Lebensdauer der Gegenstände (OLG Hamburg WuM 1997, 333; KG GE 1998, 40; GE 2004, 814). Nach allgemeinen Grundsätzen, hat bei Rückforderungsansprüchen nach § 4 a Abs. 2 WoVermittG derjenige die für die Begründung eines Anspruchs maßgeblichen Tatsachen zu beweisen, der aus dem behaupteten Missverhältnis Rechte für sich herleiten will. Dies ist der Erwerber. Da der Erwerber aber in der Regel nicht weiß, zu welchem Preis der Veräußerer die Gegenstände erworben hat, besteht eine wichtige Beweiserleichterung: Der Veräußerer muss Zeitpunkt und Preis der Anschaffung darlegen und dies – soweit möglich – durch Vorlage der Rechnungen belegen (OLG Hamburg a. a. O.; KG a. a. O.). Den Erwerber trifft die Darlegungs- und Beweislast, wenn er geltend machen will, dass die angegebenen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht zutreffen.

Der Begriff des auffälligen Missverhältnisses ist dem gleichlautenden Begriff in § 138 Abs. 2 BGB §§ 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 WiStG, 291 StGB nachgebildet und in derselben Art und Weise zu verstehen. Zur Feststellung des Missverhältnisses ist der Wert des betreffenden Gegenstands zu ermitteln und zu dem vereinbarten Preis in Beziehung zu setzen. Nach der Rechtsprechung liegt ein auffälliges Missverhältnis bei einer mehr als 50%-igen Überschreitung des objektiven Zeitwertes vor (BGH NJW 1997, 1845; KG GE 1998, 40; OLG Köln WuM 2000, 555; LG Düsseldorf NZM 1998, 805; LG Wiesbaden WuM 1997, 54). In diesem Fall bleibt die Preisvereinbarung in Höhe von 150% des Zeitwertes aufrechterhalten; im Übrigen ist sie unwirksam (BGH a. a. O.).

Abmahnung

I. Zweck und Inhalt

Macht der Mieter von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch, so kann der Vermieter Unterlassungsklage erheben oder das Mietverhältnis kündigen. Die Unterlassungsklage setzt nach § 541 BGB voraus, dass der Mieter zuvor aufgefordert wird, das vertragswidrige Verhalten zu beenden (Abmahnung). Ebenso setzt die Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung voraus. Die Abmahnung bedarf keiner bestimmten Form. Sie hat Warnfunktion: dementsprechend soll sie den Mieter darüber informieren, welches tatsächliche Verhalten vom Vermieter missbilligt wird (BGH NZM 2000, 241); außerdem soll der Mieter Gelegenheit zur Abhilfe erhalten. Wird beispielsweise beanstandet, dass eine Wohnung überbelegt ist, so muss sich aus der Abmahnung ergeben, wie viel Personen die Räume nutzen dürfen. Es ist ungenügend, wenn der Mieter in diesem Falle aufgefordert wird, „die Überbelegung zu beenden“ oder „sich eine andere Wohnung zu suchen“. Es ist nicht erforderlich, dass dem Mieter in der Abmahnung eine bestimmte Frist zur Abstellung des vertragswidrigen Gebrauchs gesetzt wird. Wird eine bisher bestehende Erlaubnis widerrufen, so liegt hierin noch keine Abmahnung (z. B. bei Untervermietung, Tierhaltung). Jedoch kann der Widerruf mit einer Abmahnung verbunden werden.

II. Abmahnberechtigter

Nur der Vermieter oder die von ihm hierzu Bevollmächtigten können eine Abmahnung aussprechen. Dem Vermieter stehen diejenigen Personen gleich, die anstelle des Vermieters oder für den Vermieter dessen Befugnisse ausüben (Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlass- und Abwesenheitspfleger, Betreuer). Wird die Abmahnung durch einen nicht bevollmächtigten Dritten (z. B. durch einen Hauswart) erklärt, so ist sie unwirksam. Wird die Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, kann die Abmahnung in entsprechender Anwendung von § 174 Abs. 1 BGB zurückgewiesen werden. Der Erwerber einer Wohnung kann erst dann aus eigenem Recht abmahnen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch dann, wenn nach dem Kaufvertrag die Nutzungen bereits mit der Übergabe übergehen sollen und der Erwerber den Besitz an dem Hausgrundstück erlangt hat.

III. Abmahnungsempfänger

Die Abmahnung muss stets gegenüber dem Mieter erklärt werden, auch wenn ein am Mietverhältnis nicht beteiligter Dritter, etwa ein Familienangehöriger des Mieters, die Vertragsstörung begangen hat. Sind mehrere Personen Mieter, so muss die Abmahnung allen Mietern zugehen. Fällt nur einem von mehreren Mietern ein vertragswidriges Verhalten zur Last, so hat der Vermieter die Wahl, ob er nur gegenüber dem störenden Mieter oder gegenüber allen Mietern abmahnt. Eine umfassende Abmahnung ist sinnvoll, weil der nicht vertragswidrig handelnde Mieter auf diese Weise Gelegenheit erhält, auf den störenden Mieter einzuwirken. Die Abmahnung ist auch dann gegenüber dem Mieter zu erklären, wenn dieser den Mietgebrauch einem Dritten überlassen hatte und der Dritte von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht.

IV. Entbehrlichkeit der Abmahnung

Ausnahmsweise kann die Abmahnung entfallen, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder 2 BGB vorliegen. Dies ist der Fall, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Mieter das vertragswidrige Verhalten nicht abstellen will oder kann. Allerdings sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Ebenso kann die Abmahnung entfallen, wenn die sofortige Klagerhebung oder Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Die tatsächlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 oder 2 BGB muss der Mieter darlegen und beweisen (vgl. BGH NJW 2007, 2177).

V. Rechtsmittel

Ein Anspruch auf Feststellung, dass die Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist, besteht nicht (BGH NJW 2008, 1303). Zwar ist eine Feststellungsklage zulässig, wenn zwischen den Parteien streitig ist, ob der vom Mieter praktizierte Mietgebrauch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Der Mieter kann aber nicht im Klageweg klären lassen, ob er eine ihm angelastete Pflichtverletzung begangen hat.

Abnutzung

→Haftung des Mieters

Abrechnung über Betriebskosten

→Betriebskostenabrechnung

Abschlussgebühr

Eine Gebühr für den Abschluss und die Ausfertigung eines schriftlichen Mietvertrags wird typischerweise dort verlangt, wo ein relativ häufiger Mieterwechsel stattfindet, insbesondere bei Mietverhältnissen mit Studenten oder ausländischen Arbeitnehmern. Die Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Gebühren ist umstritten (wirksam: LG Hamburg WuM 1990, 62; LG Lüneburg ZMR 2000, 303; Verstoß gegen § 307 BGB: LG Hamburg WuM 2009, 452; AG Hamburg-Altona WuM 2006, 607; Schmid WuM 2009, 558, 560). Nach richtiger Ansicht sind Vertragsabschlussgebühren und sonstige Transaktionskosten (Kosten für Inserate, Fahrtkosten) entweder als Teil der Miete (wenn die Gebühren für die Überlassung der Mietsache verlangt werden) oder als „Motivationsgebühr“ (Gebühr für die Bereitschaft des Vermieters zum Vertragsschluss) zu bewerten. Im erstgenannten Fall verstößt die Gebühr gegen § 556 Abs. 4 BGB, weil sie materiell zu den Verwaltungskosten gehört. Im zweitgenannten Fall liegt ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG vor. Verlangt der Verwalter eine solche Gebühr, so ist ebenfalls § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG verletzt. Deshalb können diese Gebühren weder individualvertraglich noch durch AGB vereinbart werden (Lehmann-Richter GE 2011, 452; ähnlich Schmid WuM 2009, 558, 560: danach ist die Vertragsabschlussgebühr pauschalierter Aufwendungsersatz).

Bei preisgebundenem Wohnraum verstößt die Vertragsabschlussgebühr auch gegen § 9 Abs. 1 WoBindG.

Abstandszahlung

Eine Vereinbarung, wonach ein Wohnungssuchender oder für ihn ein Dritter verpflichtet ist ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemietete Wohnung räumt (Abstandszahlung) verstößt gegen § 4 a Abs. 1 Satz 1 WoVermittG. Dabei ist gleichgültig, ob die Vereinbarung mit dem bisherigen Mieter oder mit dem Vermieter oder mit einem sonstigen Dritten getroffen wird. Es kommt auch nicht darauf an, wem das Entgelt wirtschaftlich zugutekommt; maßgeblich ist nur, dass der Wohnungssuchende für die Besitzaufgabe des Vorgängers etwas bezahlen muss. Unter den Begriff des Entgelts fallen vermögenswerte Leistungen aller Art, beispielsweise auch die Übernahme bestehender Mietschulden. Nach dem Gesetzeszweck greift die Verbotsvorschrift auch dann, wenn der bisherige Mieter zwar bereits geräumt hat, aber die Besitzaufgabe von der Zahlung eines Entgelts abhängig machen will; der Gesetzeswortlaut („räumt“) ist im Hinblick auf den Gesetzeszweck weit auszulegen. Zulässig ist demgegenüber die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen (§ 4 a Abs. 1 Satz 2 WoVermittG). Auf diese Weise soll insbesondere solchen Mietern der Umzug erleichtert werden, deren bisherige Wohnung durch den Auszug von Familienangehörigen zu groß geworden ist. Entsprechend diesem Gesetzeszweck gehören zu den Umzugskosten nicht nur die Kosten für den Transport der Möbel und Einrichtungsgegenstände sondern alle umzugsbedingten Aufwendungen. Deshalb ist es beispielsweise zulässig, wenn sich der Wohnungssuchende gegenüber dem bisherigen Mieter zur Renovierung der bisherigen oder der neuen Wohnung verpflichtet. Die Abgrenzung der zulässigen von den unzulässigen Zahlungen muss im Hinblick auf den Gesetzeszweck erfolgen: Die Vorschrift des § 4 a WoVermittG will verhindern, dass der bisherige Mieter mit der Mietwohnung ein Geschäft macht; Hilfestellungen zur Erleichterung des Wohnungswechsels sollen dagegen möglich sein. Von der Abstandszahlung ist die →Ablösevereinbarung zu unterscheiden.

Abstellen von Kraftfahrzeugen

→Mitbenutzungsrechte

Abtretung des Kündigungsrechts

→Kündigung des Mietverhältnisses, Allgemeine Grundsätze III 1

Abwasserkosten

→Betriebskosten, Begriff  III 3

Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Bei der Auswahl des Mieters und bei den Vertragsverhandlungen muss der Vermieter das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vom 14.8.2006 (BGBl. I S. 1897 – AGG) beachten. Ziel des Gesetzes ist es, „Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen“ (§ 1 AGG). Das Gesetz gilt auch für die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen.

I. Öffentliches Anbieten

Die Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG setzt voraus, dass die zur Vermietung angebotenen Objekte „der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen“. Wohn- oder Geschäftsraum steht der Öffentlichkeit zur Verfügung, wenn er durch Anzeigen in Tageszeitungen, durch Makler oder auf andere Weise angeboten wird (Blank in: Schmidt-Futterer Mietrecht 11. Aufl. 2013 vor § 535 BGB Rn. 178 m. w. N.). Nicht öffentliches Anbieten liegt vor, wenn der Vermieter bestimmte Personen anspricht, Öffentliches Anbieten, wenn ein unbestimmter Personenkreis angesprochen wird. Es genügt, wenn die Räume einer begrenzten Öffentlichkeit angeboten werden, z. B. nur den Mitarbeitern eines Unternehmens oder nur den Mitgliedern einer Genossenschaft. Dagegen ist das AGG unanwendbar, wenn der Mietinteressent von leerstehendem Wohnraum erfährt und sich um die Wohnung bewirbt.

Das AGG gilt für denjenigen, dem die Entscheidung über den Vertragsschluss obliegt. Das ist in der Regel der Vermieter. Wird der Mieter von einem Verwalter ausgewählt, der hinsichtlich der Auswahl den Weisungen des Vermieters unterliegt, so muss sich der Vermieter dessen Verhalten zurechnen lassen (§ 278 BGB). Wird die Auswahl dem Verwalter überlassen, so hat dieser das AGG zu beachten. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen Makler mit der Vermittlung eines Mietvertrags beauftragt und dem Makler die Vorauswahl der Mietinteressenten überlassen wird.

II. Massengeschäfte, Sonstige Mietverhältnisse, Näheverhältnisse

Hinsichtlich der Schutzwirkung unterscheidet das AGG im Wesentlichen drei Gruppen von Mietverhältnissen, nämlich Massengeschäfte (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG), sonstige Mietverhältnisse (§ 19 Abs. 2 AGG) und Näheverhältnisse (§ 19 Abs. 5 AGG).

1. Massengeschäfte

Bei den Massengeschäften gilt das Diskriminierungsverbot in vollem Umfang. Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität sind untersagt. Zu den Massengeschäften zählen Mietverhältnisse die „typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen“ (§ 19 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 AGG). Überwiegend wird die Ansicht vertreten, dass mittels dieses Merkmals zwischen Groß- und Kleinvermietern unterschieden werden soll. Als Großvermieter gilt danach, wer „mehr als 50 Wohnungen vermietet“ (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG; Palandt/Grüneberg § 19 AGG Rn. 3 m. w. N.).

2. Sonstige Mietverhältnisse

Bei den sonstigen Mietverhältnissen im Sinne von § 19 Abs. 2 AGG besteht ein eingeschränktes Diskriminierungsverbot. Untersagt ist eine „Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft … bei der Begründung, Durchführung und Beendigung“ von Mietverhältnissen. Die bei den Massengeschäften zu beachtenden Diskriminierungsverbote wegen des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität gelten bei den sonstigen Mietverhältnissen nicht. Zu den sonstigen Mietverhältnissen zählen alle Mietverhältnisse außer den Massengeschäften und den Näheverhältnissen. Nach § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG gilt kraft Gesetzes die Vermutung, dass kein Massengeschäft vorliegt, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet (Kleinvermieter).

3. Näheverhältnisse

Wird durch das Mietverhältnis ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien oder zwischen einer Partei und den Angehörigen der Gegenpartei begründet, so gilt kein Diskriminierungsverbot (§ 19 Abs. 5 AGG). Ein Näheverhältnis kann nach § 19 Abs. 5 Satz 2 AGG angenommen werden, „wenn die Parteien oder ihre Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzen.“ Als „Daumenregel“ gilt, dass ein Näheverhältnis vorliegt, wenn der Vermieter nicht mehr als 4 Wohnungen vermietet. Bei größeren Anlagen muss das Näheverhältnis begründet werden (Schmidt-Räntsch NZM 2007, 6, 11). Zu den Angehörigen in diesem Sinne zählen die engen Familienangehörigen, also insbesondere Eltern, Kinder, Geschwister, Ehe- und Lebenspartner sowie solche Verwandten und Verschwägerten, die zum Vermieter ein besonderes persönliches Verhältnis haben.

III. Der Begriff der Benachteiligung

1. ungerechtfertigte Benachteiligung

Eine unmittelbare Benachteiligung liegt vor, wenn eine Person aus den in § 1 AGG genannten Gründen „eine weniger günstige Behandlung erfährt, als eine andere Person in einer vergleichbaren Situation erfährt, erfahren hat oder erfahren würde“ (§ 3 Abs. 1 AGG). Ein solcher Fall kann angenommen werden, wenn der Erwerber eines Mietshauses nach dem Eigentümerwechsel gegenüber Mietern türkischer und arabischer Herkunft die Miete drastisch erhöht, während er gegenüber deutschen Mietern und Mietern europäischer Herkunft keine Mieterhöhung geltend macht (AG Tempelhof-Kreuzberg WuM 2015, 73). Eine objektive Ungleichbehandlung reicht aus; ein Verschulden ist nicht erforderlich. Das AGG gilt bereits im Vorfeld der Vermietung. Deshalb liegt ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vor, wenn ein Vermieter den Wunsch eines Mietinteressenten nach einer Wohnungsbesichtigung aus den in § 1 AGG genannten Gründen verweigert (dazu LG Aachen NZM 2009, 318 und das Berufungsurteil zu LG Aachen OLG Köln NJW 2010, 294). Gleiches gilt, wenn ein Wohnungsunternehmen Wartelisten führt und einen Bewerber unter Verstoß gegen Gleichbehandlungsgrundsätze nicht in die Liste aufnimmt oder wenn ein in die Liste aufgenommener Bewerber bei der Wohnungsvergabe unter Verstoß gegen Gleichbehandlungsgrundsätze übergangen wird. In Fällen dieser Art kann der übergangene verlangen, dass er in die Bewerberliste aufgenommen und bei der Wohnungsvergabe berücksichtigt wird.

Weiter gilt das AGG bei der Auswahl des Mieters. Aus dem AGG folgt allerdings nicht, dass die vom Gesetz geschützten Personen (also die auf Grund ihrer Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft u. s. w. möglicherweise Benachteiligten) gegenüber den sonstigen Personengruppen zu bevorzugen sind. Gibt es mehrere Wohnungsinteressenten, so gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Der Vermieter kann nach freiem Ermessen entscheiden, mit wem er den Mietvertrag abschließt. Er ist nicht gehalten, seine Entscheidung zu begründen; insoweit besteht keine Notwendigkeit, Vermietungsgespräche zu dokumentieren oder unter Zeugen zu führen.

Dem Vermieter steht es frei, bestimmte Wohnungen für einen bestimmten Mieterkreis zu reservieren. Die Auswahlkriterien müssen jedoch AGG-neutral sein. So kann ein kommunales Wohnungsunternehmen große Wohnungen für kinderreiche Familien vorhalten. Wird ein kinderloser Ausländer abgelehnt, so liegt keine Benachteiligung vor. Anders ist es, wenn die Wohnungen nur an inländische Familien mit Kindern vergeben werden; in diesem Fall verstößt die Ablehnung eines kinderreichen Ausländers gegen das AGG.

Teilweise wird vertreten, dass ein ausländischer Wohnungsbewerber ohne Verstoß gegen das AGG abgewiesen werden kann, wenn die übrigen Mieter den Bewerber wegen seiner Herkunft oder Rasse ablehnen und für den Fall seines Einzugs mit der Kündigung drohen (Horst MDR 2006, 1266, 1268; Derleder/Sabetta WuM 2005, 10; Hinz DWW 2007, 181, 186). Diese Ansicht trifft nicht zu. Auf wirtschaftliche Nachteile kann sich der Vermieter nicht berufen, weil das angedrohte Verhalten der Hausbewohner sozialethisch verwerflich ist.

Vergleichbare Grundsätze gelten, wenn der Vermieter einen ausländischen Mietbewerber allein deshalb ablehnt, weil er mit anderen Ausländern schlechte Erfahrungen gemacht hat. Es liegt eine Benachteiligung vor; ein Rechtfertigungsgrund besteht nicht, weil negative Erfahrungen mit einer konkreten Person nicht auf andere Angehörige derselben ethnischen Gruppe übertragen werden dürfen.

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass eine unmittelbare Diskriminierung vorliegt, wenn der Vermieter einen Ausländer deshalb ablehnt, weil dieser keine Aufenthaltserlaubnis hat; anders soll es sein, wenn der Vermieter den Ausländer ablehnt, weil er eine längere Vertragsbindung anstrebt (Hinz DWW 2007, 181, 185). Nach der hier vertretenen Ansicht liegt in beiden Fällen keine Diskriminierung vor. Der Ablehnungsgrund betrifft nicht alle Personen einer bestimmten ethnischen Herkunft, sondern nur solche ohne Aufenthaltserlaubnis. Darüber hinaus knüpft dieses Auswahlkriterium nicht an die ethnische Herkunft, sondern an die Staatsangehörigkeit an.

Mangelnde Deutschkenntnisse eines Bewerbers rechtfertigen die Ablehnung nicht, weil Sprachkenntnisse mit der Durchführung eines Mietverhältnisses nichts zu tun haben (a. A. Hinz DWW 2007, 181, 185).

2. Gerechtfertigte Benachteiligung nach § 5 AGG

Eine unterschiedliche Behandlung ist gem. § 5 AGG zulässig, wenn durch geeignete und angemessene Maßnahmen bestehende Nachteile wegen eines in § 1 genannten Grundes verhindert oder ausgeglichen werden sollen.

3. Gerechtfertigte Benachteiligung nach § 19 Abs. 3 AGG

Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung zulässig, wenn sie im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse erfolgt. Ziel ist u. a. die Integration von Immigranten. Die Anwendung dieser Vorschrift setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter ein konkretes Vermietungskonzept hat und dass er danach handelt. Der Rechtfertigungsgrund des § 19 Abs. 3 kann außerdem dann vorliegen, wenn der Vermieter die zwischen bestimmten Volksgruppen bestehenden Spannungen berücksichtigt, wie sie beispielsweise zwischen Türken und Kurden, Serben und Kroaten, oder zwischen Palästinensern und Israelis bestehen.

4. Gerechtfertigte Benachteiligung nach § 20 AGG

Eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ist zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt. Für eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder der ethnischen Herkunft gilt § 20 AGG nicht. Die sachlichen Gründe sind in § 20 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 4 AGG beispielhaft aufgezählt. Für die Miete sind von Bedeutung: Maßnahmen zur Gefahrvermeidung, zur Verhütung von Schäden, zum Schutz der Intimsphäre, zum Schutz der persönlichen Sicherheit, zur Erlangung besonderer Vorteile, zur Verwirklichung der Religionsfreiheit und ähnliche Maßnahmen.

IV. Rechtsfolgen der Benachteiligung

1. Wirksamkeit des Vertrags

Ein Vertrag, der unter Verletzung des AGG mit einem Dritten geschlossen wird, ist wirksam. Eine Ausnahme kann gelten, wenn der Dritte und der Vermieter zum Nachteil des Diskriminierten in sittenwidriger Weise zusammenwirken.

2. Rechte des Benachteiligten

Der Benachteiligte hat nach § 21 AGG folgende Rechte:

a) Beseitigungs-/Unterlassungsanspruch. Besteht der Verstoß gegen das AGG in einem bestimmten Verhalten des Vermieters, so kann der Benachteiligte Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Benachteiligte auf Unterlassung klagen (§ 22 Abs. 1 AGG).

b) Anspruch auf Vertragsschluss. Weigert sich der Vermieter mit dem Benachteiligten einen Vertrag abzuschließen, so kann dieser den Abschluss eines Vertrages verlangen, wenn dieser ohne Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot erfolgt wäre; es handelt sich um einen Schadensersatzanspruch im Sinne von § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG in Form der Schadensbeseitigung. Ist die Gegenleistung (z. B. die Miethöhe) nicht bestimmt, so ist zu prüfen ob diese nach §§ 315, 316 BGB bestimmt werden kann, beispielsweise weil der Vermieter üblicherweise zu bestimmten Bedingungen vermietet. Sind die Vertragsbedingungen völlig offen, scheidet ein Anspruch auf Vertragsschluss aus. Ist die Mietsache einem Dritten überlassen worden, so kann der Vermieter nicht mehr leisten; ein Anspruch auf Abschluss eines Vertrags kommt dann nicht mehr in Betracht (§ 275 BGB). Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Interessenten eine andere Wohnung anzubieten.

c) Schadensersatzanspruch, Schmerzensgeld. Erleidet der Benachteiligte einen Schaden, so ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann eine angemessene Entschädigung in Geld verlangt werden (Schmerzensgeld, § 21 Abs. 2 AGG). Diese Ansprüche bestehen nur, wenn der Vermieter schuldhaft handelt. Das Verschulden wird allerdings vermutet. Der Vermieter muss beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Richtlinie für die Höhe der Entschädigung ist eine dreifache Monatsmiete (Hinz ZMR 2006, 826, 830). Daneben kommt eine Haftung aus §§ 823 Abs. 1 i.V.m. § 831 Abs. 1 Satz1 BGB in Betracht (OLG Köln NJW 2010, 294).

Anbietpflicht

→Eigenbedarf  IV 1c

Änderungskündigung

→Kündigung des Mietverhältnisses, Allgemeine Grundsätze II 5

Änderungsrecht des Vermieters für Wasser- und Müllkosten

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Kosten der Wasserversorgung und/oder der Müllbeseitigung nach einem vom Verbrauch unabhängigen Maßstab umgelegt werden (z. B. nach der Wohnfläche, nach Miteigentumsanteilen oder nach der Kopfzahl) so hat der Vermieter gem. § 556 a Abs. 2 Satz 1 BGB das Recht auf einem verbrauchsabhängigen Umlagemaßstab zu wechseln. Gleiches gilt, wenn bislang ein verbrauchsunabhängiger Maßstab praktiziert wurde oder wenn verbrauchsabhängige Kosten bisher pauschaliert waren oder überhaupt nicht umgelegt wurden. Zu den nicht verbrauchsabhängigen Maßstäben gehören alle Verteilerschlüssel, nach denen der Verbrauch nicht gemessen oder die Verursachung nicht erfasst wird.

I. Voraussetzungen des Änderungsrechts

1. Einrichtung zur Erfassung des Verbrauchs oder der Verursachung von Betriebskosten

Die Änderung setzt zweierlei voraus. Zum einen muss der Vermieter eine Einrichtung schaffen, durch die der Verbrauch oder die Verursachung gemessen wird. Wasserkosten müssen durch Zwischenzähler (Wohnungswasserzähler) erfasst werden. § 556 a Abs. 2 BGB ist analog anzuwenden, wenn die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung künftig nach Verbrauch erfasst und zusammen mit den Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet werden, weil auf diese Weise die Verbrauchserfassungs- und Abrechnungskosten reduziert werden (LG Itzehoe ZMR 2011, 215, 217). Bei den Müllkosten ist eine verbrauchsabhängige Erfassung möglich, wenn eine Einrichtung vorhanden ist, durch die der Müll nach Gewicht oder Volumen gemessen werden kann. Wird die Entsorgung des Hausmülls dergestalt geregelt, dass der bisherige Gemeinschafts-Müllcontainer entfernt und den Mietern je nach Anforderung (abschließbare) Einzelmüllgefäße mit 60, 80 oder 120 Litern Fassungsvermögen zur Verfügung gestellt werden, so fällt diese Maßnahme unter § 556 a Abs. 2 BGB (AG Brandenburg WuM 2010, 423). Andere verbrauchsorientierte Maßstäbe (z.B: das Verhältnis der Kopfteile) sind unzulässig (AG Saarbrücken WuM 2011, 630). Dem Mieter steht nach dem Wortlaut des Gesetzes kein Bestimmungsrecht zu. Er hat auch keinen Anspruch auf die Installation von Verbrauchserfassungsgeräten.

2. Änderungserklärung

Der Vermieter muss gegenüber dem Mieter in →Textform erklären, dass die betreffenden Betriebskosten künftig verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden. Die Änderungserklärung kann nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgegeben werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, weil die Erklärung zu diesem Zeitpunkt wirksam wird. Der Vermieter kann bestimmen, dass die Erklärung für den folgenden oder für einen späteren Abrechnungszeitraum wirksam werden soll. Fehlt eine entsprechende Bestimmung, so ist davon auszugehen, dass sie ab dem nächsten Abrechnungszeitraum wirkt.

II. Änderung bei Inklusivmieten, Teilinklusivmieten und Betriebskostenpauschalen

Sind die Wasser-, Abwasser- oder Müllbeseitigungskosten in der Miete enthalten (Pauschal- oder Inklusivmiete) oder ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so muss der Vermieter die Höhe der Betriebskostenanteile zum Zeitpunkt der Umstellungserklärung ermitteln und die Miete entsprechend herabsetzen (§ 556 a Abs. 2 Satz 3 BGB). Den herabgesetzten Teil schuldet der Mieter für die Zukunft als Vorauszahlung über die der Vermieter abrechnen muss. Eine generelle Möglichkeit zur Umstellung von Pauschalmieten oder Betriebskostenpauschalen auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlung sieht das Gesetz nicht vor.

III. Direktabrechnung

Nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 MHG a. F. konnte der Vermieter unter anderem bestimmen, dass die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr unmittelbar zwischen dem Versorgungsunternehmen und den Mietern abgerechnet werden (sog. „Direktabrechnung“). Diese Option besteht nicht mehr. Die Parteien können allerdings vertraglich vereinbaren, dass der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen entsprechenden Vertrag abschließen muss. Eine solche Vereinbarung ist wirksam, wenn das Versorgungsunternehmen zum Vertragsschluss bereit ist. Eine gesetzliche Verpflichtung der Versorgungsunternehmen hierzu besteht nicht.

Anfechtung

I. Wirkung

Wird eine Vertragspartei durch Irrtum, Täuschung oder Drohung zum Abschluss des Mietvertrags bestimmt, so kann sie ihre auf den Umdeutung